עצות וטיפים למשכיר ולשוכר נדל"ן

עצות וטיפים למשכיר ולשוכר דירה או חנות

אימות זהות השוכרים ובחינת מצבם הכלכלי.

יש לקבוע בהסכם כי השכירות הינה שכירות חופשית וכי חוק הגנת הדייר לא חל ולא יחול עליה, וכי כל השקעה של השוכר במושכר לא תיחשב כדמי מפתח.

יש לקבוע את מחיר דמי השכירות החודשיים, מנגנון ההצמדה וחישובו ואופן תשלומם (מדי חודש, רבעון, וכיו"ב). המלצה - לדרוש תשלום מראש בגין 3 חודשי שכירות.

יש לקבוע את מטרת השכירות (מגורים, עסק וסוגו, וכיו"ב).

לקבוע הוראה האוסרת על השוכר להשכיר את המושכר ו/או חלקו בשכירות משנה ו/או להכניס אחרים למושכר, אלא בכפוף להסכמת המשכיר מראש.

קביעת הוראות באשר לשמירת המושכר ותכולתו, לרבות חיוב השוכר בתיקון פגמים/ליקויים אשר נגרמו בזדון או ברשלנות או עקב בלאי סביר.

קביעת סנקציה דוגמת פיצוי מוסכם בגין כל יום של איחור בפינוי הדירה ומסירתה חזרה למשכיר עם תום תקופת השכירות. רצוי שגובה הפיצוי יהיה לפחות כפול מגובה דמי השכירות היומיים.

קביעת מנגנון פיצוי מוסכם בגין הפרת ההסכם, בנוסף לסעדים ולתרופות להם זכאי המשכיר על פי כל דין.

קביעת הוראות באשר לתשלומים השוטפים בגין השימוש בדירה לרבות מיסי ארנונה ומים, חשמל, גז, ועד בית/חברת ניהול וכיו"ב.

בענין זה חשוב להקפיד לעדכן את העירייה/הרשות המקומית הרלבנטית בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות.

במידה והשוכר דורש אופציה להאריך את הסכם השכירות לתקופות נוספות - יש לקבוע הוראות מתאימות בהסכם לגבי התנאים והמנגנון להפעלת האופציה (לדוגמא: הודעה בכתב של השוכר למשכיר תקופה מוגדרת מראש בדבר רצונו לממש האופציה, עמידת השוכר בכל תנאי ההסכם עד כה וכיו"ב, עדכון הבטחונות/בטוחות שניתנו למשכיר עבור תקופת השכירות וכיו"ב).

יש להקפיד על קבלת בטחונות מתאימים מהמשכיר להבטחת קיום התחייבויותיו על פי ההסכם. קיימים מס' סוגי בטוחות כגון: ערבות בנקאית, ערבות אישית של צד ג', שטרי חוב סחירים.

מומלץ לבקש כי מלבד השוכר, יחתמו בשולי החוזה ואף ע"ג שטרי החוב (בערבות אוואל) אף 2 ערבים נוספים לשביעות רצון המשכיר.

יש לקבוע הוראות מתאימות בנוגע לשינויים/שיפורים/תוספות שבכוונת השוכר לעשות במושכר. רצוי לקבוע כי כל שינוי/תוספת ייעשו בתנאי שתינתן הסכמה מוקדמת ובכתב מאת המשכיר.

קביעת הוראות מתאימות בנוגע לביטוחים הנוגעים למושכר (מבנה, תכולה, צד שלישי).

במידה והמושכר הינו עסק - קביעת הוראות בנוגע לחובת השוכר לקבל רישיון עסק, להפעלת העסק על פי ובהתאם להוראות וחיקוקים רלבנטיים, הסדרת נושא השילוט וכיו"ב. קביעת הוראות בנוגע לשיפוי המשכיר בעטייה של כל תביעה שתוגש עקב פעילות השוכר בעסק.

מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר להיכנס למושכר ע"מ לבדוק את מצבו, להראותו לאחרים וכיו"ב.

מומלץ לקבוע הוראה בהסכם המאפשרת למשכיר לבדוק מעת לעת כי המיסים והתשלומים בגין השימוש השוטף במושכר שולמו במלואם ע"י השוכר.

יש לקבוע הוראות מתאימות בנוגע לרצון המשכיר לקצר את תקופת השכירות. רצוי לקבוע תנאי ולפיו המשכיר יחוייב לשלם את דמי השכירות עבור כל תקופת השכירות אף אם ברצונו לקצר את תקופתה, אלא אם כן ימצא השוכר שוכרים חלופיים לשביעות רצון המשכיר.

יש לקבוע הוראות באשר לפינוי המושכר והשבתו למשכיר בסיום תקופת השכירות (סיוד המושכר, תיקון ליקויים, השבת מצב לקדמותו וכיו"ב).

מומלץ שלא למסור את מפתחות המושכר לשוכר אלא רק לאחר החתימה על הסכם השכירות והמצאת הבטחונות המתאימים.

במקרה של הפרת הסכם השכירות - מומלץ לפעול במהירות וללא דיחוי לשם מיצוי זכויות המשכיר, לרבות הגשת תביעת פינוי/סילוק יד לבימ"ש המוסמך.