מיסוי מקרקעין - מס שבח, מס מכירה, מס רכישה

מס שבח

על פי חוק מיסוי מקרקעין המוכר זכות במקרקעין או עושה פעולה באיגוד חייב בתשלום מס שבח בגין המכירה.

מס שבח הינו למעשה מס המוטל על  הרווח שצומח למוכר מהמכירה .

המס יחול על מכירה בין היתר של זכות בעלות (קרקע פרטית), חכירה (לדוגמא ממינהל מקרקעי ישראל) וכיו"ב.

העברה בירושה, העברה על פי פס"ד גירושין (בין בני זוג) אינן נחשבות למכירה זכות במקרקעין.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה

החוק קובע  כי בהתקיים מס' תנאים מצטברים המוכר דירת מגורים יהיה זכאי לפטור ממס שבח בגין מכירתה. להלן התנאים:

דירת מגורים – המדובר בדירה שבנייתה הסתיימה, בבעלות יחיד (להבדיל  מתאגיד),משמשת למגורים או מיועדת לפי טיבה למגורים), אינה מלאי עסקי.

דירה מגורים מזכה – שימוש בעיקר למגורים בתקופה של לפחות  4 שנים קודם למכירה או 4/5 מהתקופה שבשלה מחושב השבח ( להוציא תקופות שלפני 1/1/98).

מכירת כל זכויותיו של המוכר בדירה.   "המוכר" – ייחשב כל התא המשפחתי קרי בן הזוג וילדים מתחת לגיל 18.

יש להגיש בקשה חתומה אישית לפטור ממס שבח בד בבד עם הגשת הדיווח על מכירת הדירה לשלטונות המס.

עמידה באחד מתנאי הפטור הספציפיים:

סעיף 49(ב)(1) לחוק -  זכאות לפטור  אם המוכר לא מכר ב-4 השנים שקדמו למכירה דירת מגורים אחרת בפטור ממס שבח.

סעיף 49(ב)(2) לחוק – זכאות לפטור אם הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר, במשך 18 חודשים שקדמו למכירה לא מכר דירה אחרת בפטור לפי עילה זאת (של דירה יחידה), הדירה אינה חלק מדירה שהוא פחות מ-25% ממנה ולא הושכרה בשכירות מוגנת לפני שנת 1997.

סעיף 49(ב)(5) – זכאות לפטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה כאשר המוכר הוא מצאצאי המוריש, לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד, ואילו היה המוריש מוכר את הדירה היה זכאי לפטור ממס במכירתה.

קיימים פטורים נוספים כגון פטור לפי סעיף 49(ה) לחוק - למידע נוסף ניתן לפנות למשרדנו

חשוב!!  מוכר, אשר קיבל את הדירה הנמכרת במתנה לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח אלא אם חלפה התקופה הבאה (בכפוף ולאחר סיום בניית הדירה, הפיכתו לבעלים והגיעו לגיל 18):

אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגורי המוכר – 4 שנים.  אם נותן המתנה הינו הורה – 3 שנים.

אם הדירה שימשה דרך קבע למגורי המוכר – 3 שנים.  אם נותן המתנה הינו הורה – 2 שנים למוכר לא נשוי, ו-1 שנה למוכר נשוי.

מס מכירה

מס מכירה מוטל על מכירת זכות במקרקעין ו/או עשיית פעולה באיגוד בדומה למס שבח.

המס מוטל על המוכר.

שיעור המס הוא 2.5% מסכום המכירה.  מכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי מחוייבת במס בגובה 0.8% מסכום המכירה.

מכירת דירת מגורים מזכה כהגדרתה לעיל מזכה בפטור ממס שבח.   גם מכירות שחייבות במס שבח יכול ויהיו פטורות ממס מכירה בכפוף כי המכירה היא של דירת מגורים מזכה.

קיימים פטורים נוספים. למידע ניתן לפנות למשרדנו.

מס רכישה

מס רכישה הינו מס המוטל על רכישת זכות במקרקעין או ביצוע פעולה באיגוד.

מס הרכישה מוטל על הקונה.

מס הרכישה מחושב על פי מדרגות מס בהתאם לשווי הדירה/הזכות הנרכשת.

במכירת דירת מגורים יחידה שיעורי המס הינם במדרגות של 0.5%, 3.5% ו-5%.
מחשבון מס רכישה ניתן למצוא בלחיצה כאן

במכירת דירת מגורים נוספת חישוב המס מבוצע על בסיס 2 המדרגות: 3.5% ו- 5%.

 על פי תיקון 147 לפקודת מס הכנסה שתחולתו לתקופה 1.7.05-31.12.06) שיעור המס במכירת דירת מגורים יחידה עד לסך של 581,725 ₪ (הסכום נכון עד ליום 15/1/06 ומתעדכן כל רבעון) הינו 0 ש"ח. מסך של 581,725 ₪ עד לסך של 721,345 ₪ - 3.5% ומעל סך של 721,345 ₪ - 5%.

מס רכישה על נכסים שאינם דירת מגורים  (כגון מגרש, משרד, מבנה תעשייה, קרקע ) הינו בשיעור של 5%.

קיימים פטורים חלקיים/מלאים ממס רכישה - לפירוט ולייעוץ ניתן לפנות למשרדנו

היטל השבחה

היטל שנגבה ע"י הרשות המקומית בגין עליית שווי המקרקעין עקב אישור תב"ע המגדילה בין השאר זכויות בניה ו/או מתן הקלה ו/או מתן היתר לשימוש חורג.

שווי ההשבחה נקבע על בסיס חוו"ד שמאית הבוחנת את עליית שווי השוק של המקרקעין.

החיוב בהיטל צומח עם אישור התב"ע  ו/או מתן ההקלה ו/או מתן אישור לשימוש חורג, כאשר מועד התשלום נדחה למועד המימוש (לדוגמא בעת המכירה).

גובה ההיטל הינו 50% משווי ההשבחה (עליית שווי הקרקע).

הרשות המקומית (ליתר דיוק הועדה המקומית) קובעת את גובה היטל ההשבחה באמצעות שמאי מקרקעין מטעמה.

החייב בהיטל השבחה זכאי לחלוק על גובה ההיטל שנקבע ולהגיש שומה נגדית – דהיינו חוו"ד שמאי מקרקעין מטעמו. אם ניתן להגיע להסכמה מוצאת שומה מוסכמת.  בהיעדר הסכמה בחורים הצדדים שמאי מקרקעין אשר עורך שומה מכרעת.   על השומה המכרעת ניתן להגיש ערעור לבימ"ש בנקודות משפטיות בלבד.

לראש הדף

הערה: המידע המפורט לעיל אינו מתיימר למצות את כל ההיבטים, הבחינות והדגשים שיש לתת עליהם את הדעת בעת חישוב המס/בקשת פטור. המידע המפורט לעיל הינו חלקי כאמור, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בפני עו"ד.

© כל הזכויות שמורות לליבוביץ רונן - משרד עורכי דין