משרד עורכי דין

לייעוץ חייגו: 077-7277983

עדכונים משפטיים

ייעוץ משפטי מקוון

משרדנו עומד לרשותכם לטובת מתן ייעוץ משפטי. ניתן להיעזר במידע המשפטי הרב המוצג במדורים השונים באתר וכן ניתן לפנות אלינו באמצעות הטלפון: 077-7277983 או באמצעות הפקס: 03-5237628. לנוחותכם, ניתן להפנות אלינו שאלות גם באמצעות הטופס המקוון כאן.

אנו דוגלים בטיפול יסודי ומעמיק, מתן יחס אישי ועדכון הלקוח כל העת.

התקנת מעלית ברכוש משותף

איסור התקנת מעלית או פיר לצורך מעלית ברכוש המשותף

תיק 45/08 חיים מינצר, מלאכי בית הלוי, רחל פאולמן ואח' נ' בייטמן מיכאל

בפני המפקחת על רישום מקרקעין בעכו תיק מס' 45/08

בעניין:
1. חיים מינצר
2. מלאכי בית הלוי
3. רחל פאולמן
4. תמי יול
כולם מרחוב אושה 18, קרית מוצקין
- התובעים

נגד

בייטמן מיכאל ת.ז. 306875485
ע"י ב"כ עו"ד רון ברנט ו/או אח'
שד' המגינים 25, חיפה 33091
- הנתבע

פסק-דין

1. התובעים הם בעליהם של ארבע דירות בבית המשותף ברחוב אושה 18 בקרית מוצקין, הידוע כחלקה 85 בגוש 11562, ובו שש דירות (להלן:"הבית").
הנתבע הינו בעל זכויות החכירה באחת הדירות בבית, הידועה כחלקת משנה מספר 4, המצויה בקומה השניה בבית.
בבית מותקנת מעלית, המשמשת רק את שתי הדירות המצויות בקומה השלישית. בפסק דינה של כבוד המפקחת על רישום מקרקעין צ. פיגנבוים בתביעה 28/05, נקבע כי המעלית הינה מתקן פרטי ולא רכוש משותף.

2. הנתבע, המתגורר כאמור בקומה השניה, מבקש לבנות אף הוא מעלית פרטית אשר תשמש אותו בלבד. את המעלית שלו מבקש הנתבע לבנות בפיר חיצוני, אותו הוא מתכנן לבנות בחזית האחורית של הבית, לכל אורכו של הבית. מידותיו של הפיר ומבנהו מפורטים בבקשה להיתר שעותק ממנה הוגש על ידי ב"כ הנתבע במצורף להודעתו, בתאריך 5.10.08.
לטענת התובעים, יגרמו להם בניית הפיר והתקנת המעלית נזק מהותי בלתי הפיך, כמפורט להלן:
- מבנה הפיר יקשה על כניסת מכוניות לחניות הדיירים, משום שיצר את שביל הגישה אליהן.
- המעלית תבנה בצמוד לקירות הבית, דבר שיגרום לרעש בדירות, ויחסום את האוויר ואת האור בדירות הצמודות לפיר.
- בניית הפיר תבטל מקום חניה משותף ותגדיל את מצוקת החניה בבית.
- המעלית תבנה על שטח המהווה רכוש משותף ותהפוך להיות רכוש פרטי.
- בניית המעלית תמנע מבעלי הדירות להרחיב את דירותיהם בעתיד, לשם בניית ממ"ד.
- בניית הפיר תפגע בנוף הנשקף מחלונות הדירה.
- בניית הפיר תגרום לאי אחידות בקו המתאר של הבית, וכפועל יוצא מכך תוריד את ערך הדירות.

התובעת עותרת למתן צו מניעה קבוע אשר יאסור על הנתבע לבנות את המעלית המתוכננת.

3. טענות ההגנה הינן כמפורט להלן:

- הנתבע מתכנן להכשיר ארבע חניות חדשות, במקום בו קיימת כיום חלקת דשא בלתי מנוצלת, במקום מקום החניה עליו ייבנה פיר במעלית. בעלי הדירות כולם נתנו הסכמתם להכשרת החניות הנ"ל, משום שאף הם יצאו נשכרים מכך, שכן מספר מקומות החניה יגדל.
- כל טענות התובעים נדחו, מבחנה תכנונית, לאחר שמיעת התנגדויותיהם בועדה המקומית לתכנון ובניה.
- פיר המעלית המתוכנן לא יקשה על כניסת מכוניות לחניה, שכן יוותר שביל גישה ברוחב של 6 מטרים.
- המעלית לא תגרום לרעש, הן משום שתשרת רק את דירתו כך שהשימוש בה יהא מועט, והן בשל האמצעים הטכנולוגיים המאפשרים התקנת מעלית שאינה יוצרת רעש רב.
- הטענה לחסימת אוויר אינה מבוססת ונדחתה על ידי הועדה לתכנון ובניה.
- לטענה לפיה מדובר בהוצאת חלקים מן הרכוש המשותף, משיב הנתבע כי לא נותרה לו כל ברירה, אלא ליזום תוכנית מסוג זה, עקב חוסר תום ליבם של דיירי הבניין.
- בניית ממ"ד בכל הדירות במקום בו מיועד להיבנות פיר המעלית, תחייב בניה בחנייתו של הנתבע, ולפיכך אין להעדיפה על פני בניית פיר המעלית שלו.
- בניית הפיר לא תפגע בנוף הנשקף מן הדירות בחזית האחורית, המורכב מחניות ודשא.
- חדר המכונות ייבנה מעל הפיר ולא יצור מפגע רעש לטף אחת מן הדירות
- השטחים אשר יוצאו מן הרכוש המשותף לצורך התקנת הפיר הינם מינימאליים, כך שלא יהיה כל שינוי בלתי סביר בקו המתאר של הבניין, וערך הדירות רק יעלה בעקבות בניית המעלית.
- הנתבע הינו בן 61 שנים כיום, וסובל מבעיות ברכיים בשתי רגליו. הטיפוס במדרגות אל דירתו, באופן קבוע, נעשה קשה יותר ויותר עם הזמן. לפיכך, פנה הנתבע אל בעלי הדירות בקומה השלישית, וביקש לקבל את הסכמתם להשתמש במעלית המשרתת את דירותיהם. בעלי הדירות סרבו בתוקף, גם לאחר שהציע להשתתף בעלות התקנת המעלית בעבר, ובכל הוצאות התאמתה לשימושו כיום. בפסק הדין בתביעה 28/05 שניתן על ידי כב' המפקחת פיגנבוים, נפסק כי המעלית אינה רכוש משותף, ולפיכך לא נותר לו אלא לחפש פתרון יצירתי אחר לבעייתו.
- הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את התוכנית, למרות ההתנגדויות, משום שהבינה שאין לנתבע כל דרך לקבל את הסכמת הרוב כשלבעלי הדירות העליונות יש מעלית, ולדירות הקרקע אין עניין במעלית.
- הוצאות החשמל של המעלית הפרטית של בעלי הדירות העליונות משולמות מן הקופה המשותפת, כך גם הוצאות הגינון של הגינות הפרטיות של בעלי קומות הקרקע.
- התובעים מפעילים את זכות הקניין שלהם בחוסר תום לב, בניגוד לסעיף 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, ותביעתם זו מהווה שימוש לרעה בזכות.

הכרעה

4. העובדות הדרושות לצורך הכרעה בתביעה, אינן שנויות במחלוקת.
המעלית אותה מבקש הנתבע להתקין, בפיר שבכוונתו לבנות לשם כך, תהיה מעלית פרטית.
בניית פיר המעלית תיעשה בחלקה על מקום החניה הצמוד של הנתבע, המסומן באות ח' במסמכי הבית המשותף, ובחלקה, על שטח המהווה רכוש משותף, כאשר הפיר ייבנה לכל אורכו של הקיר החיצוני בבית, המהווה אף הוא רכוש משותף.
משמע, הנתבע מבקש להפוך חלק מן הרכוש המשותף לרכושו הפרטי.
הדברים נלמדים מעיון בתוכנית הבניה של המעלית, והנתבע אינו מכחיש כי הבניה תעשיה בחלקה ברכוש המשותף, אלא שלטענתו לא היתה לו כל ברירה, והוא הוכרח לפעול כפי שפעל בשל חוסר תום ליבם של התובעים.

5. עניין לנו, אם כן, בהצמדה של חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירת הנתבע, כמשמעה בסעיף 62(א) סיפא לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 (להלן:"החוק").
הצמדה כזו, לא רשאי בעל דירה לבצע, אלא אם קיבל קודם לכן את הסכמת כל בעלי הדירות.
סעיף 59ו' לחוק, העוסק בתנאים הדרושים לשם התקנת מעלית בבית משותף, ובנסיבות בהן לא תאושר התקנה של מעלית כזו, אינו חל במקרה דנן, שכן הסעיף עוסק בהתקנת מעלית העתידה להוות רכוש משותף, ולא בכזו אשר תשמש מתקן פרטי.
די היה באמור לעיל על מנת ליתן צו מניעה האוסר על התקנת המעלית.
יחד עם זאת, ראיתי צורך להתייחס, בקצרה, לחלק מטענותיהם הנוספות של בעלי הדין.

6. הנתבע לא הראה מהי הנורמה המשפטית ממנה הוא שואב את זכותו, הנטענת, לבנות מעלית פרטית ברכוש המשותף, חרף התנגדותם של כל בעלי הדירות בבית.
טיעונו המשפטי מושתת על חובתם של בעלי דירות בבית משותף להתחשב האחד ברעהו, ועל כך שזכות הקניין של התובעים מוגבלת בעקרון תום הלב. לטענת הנתבע, התנגדותם של התובעים להתקנת מעלית מנוגדת לחובתם להפעיל את זכותם הקניינית בתום לב, כאמור בסעיף 14 לחוק.
הנתבע גורס, למעשה, כי עקרון תום הלב, והחלתו על יחסי הגומלין בין בעלי דירות בבתי משותף, מאפשר למפקח על רישום מקרקעין להתיר לו לבנות מעלית פרטית ברכוש המשותף, אף בניגוד לדעתם של כל בעלי הדירות בבית, משום שסירובם נעשה בחוסר תום לב. חוסר תום הלב, לשיטתו, עולה מעצם העובדה ששניים מבעלי הדירות בבית נהנים ממעלית פרטית, ומסרבים לאפשר לו לעשות בה שימוש.
סיכומי הנתבע נסמכים על עקרון תום הלב, המוחל על דיני המקרקעין, דרך סעיף 14 לחוק. הנתבע מפנה לפסק הדין ברע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון פ"ד נה(1) 199
(להלן:"פס"ד רוקר"), ולפסקי דין נוספים, ומבקש ללמוד מפסקי הדין על חובת תום הלב וההגינות שחב כל בעל דירה בבית משותף כלפי זולתו.

7. מנוסחו של סעיף 62 לחוק עולה בבירור, כי הצמדה של חלק ברכוש המשותף לדירה פלונית, מותנית בקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבית.
הסעיף אינו מאפשר לבעלי דירה שלא הצליח לקבל את הסכמת בעלי הדירות להגיש תביעה למפקח, על מנת שזה יבחן את טעמי הסירוב של בעלי הדירות, ויפעיל את שיקול דעתו במקומם.
מקום בו התכוון המחוקק לאפשר לבעל דירה לפנות אל המפקח בתביעה שמשמעה ביקורת על מניעי הסירוב של בעל דירה, עשה זאת מפורשות. כך למשל, בסעיף 59ג לחוק, שעניינו בביצוע התאמות לאדם עם מוגבלות, קבע המחוקק, בסעיף קטן (ד) כי:
"מצא המפקח כי בעל דירה התנגד מטעמים בלתי סבירים לביצוע ההתאמה או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, והחליט להרשות את ביצוע ההתאמה, תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל דירה לעניין סעיף קטן (ג)(2) ו- (3)."

ראה גם סעיף קטן (ב) בסעיף 60 לחוק, המקנה אף הוא סמכות למפקח לכפות על בעל דירה את שיקול דעתו.
העדרה של הוראה דומה מסעיף 62 לחוק, פירושה הסדר שלילי.
כל פירוש אחר, על פיו יכול המפקח על רישום מקרקעין להחליף את שיקול דעתם של בעלי הדירות בשיקול דעתו שלו, מרוקן מתוכן את הסעיף.

8. אם לא די בכך, ואף שלמעשה התובעים לא נדרשים כלל לנמק את התנגדותם, הוכח לי כי התקנת המעלית המתוכננת תפגע פגיעה מהותית בחלק מהדירות בבית.
גב' רחל פאולמן, שדירתה מצויה בקומה הראשונה, וחלון חדר השינה שלה מצוי בצמוד לפיר המעלית המתוכנן, העידה על הפגיעה הצפויה בדירתה (בעמוד 2 לפרוטוקול שורות 18-12). עיון בתמונות שצורפו לכתב התביעה, ובתוכנית הבניה מלמד כי פיר המעלית אכן יבנה בצמוד לחלון חדר השינה בדירתה, באופן שיפחית את זרימת האוויר, אל הדירה, יפגע במראה הנשקף ממנה, ויגרום לרעש מסוים בחדר השינה, בעת תנועת המעלית. די בדברים הללו כדי להוכיח פגיעה מהותית לפחות במחצית הדירות בבית. אם נוסיף לכך את העובדה שבניית הפיר תפגע ברכוש המשותף, באופן שתיפגע חזותו החיצונית התקינה של הבית (כמשמעה בתקנה 2 לתקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק), ברי כי הנתבע לא רשאי לבצע את הבניה ללא הסכמת כל בעלי הדירות. ודוק: הסעיף עוסק בשינויים שעושה אדם בדירתו, קל וחומר, בנייה ברכוש המשותף, המצריכה כשלעצמה את הסכמת כל בעלי הדירות.
בענין זה, אכן ראוי להפנות לפסק הדין אליו הפנו התובעים, בע"א (מחוזי חיפה) 4402/07 ברוק נ' קופפרברג (טרם פורסם), המאשר את פסק דינה של כבוד המפקחת פיגנבוים במקרה דונה למקרה הנדון.

9. מעמדה של המעלית הקיימת בבית, כמתקן פרטי, הוכרע זה מכבר בפסק דין, ולפיכך נוצר בנושא זה השתק פלוגתא. העובדה שלשניים מבעלי הדירות בבית מעלית פרטית, אינה מקימה לנתבע זכות שתהא אף לו מעלית פרטית כזו, ובעלי הדירות אינם מחויבים להשוות את תנאי מגוריו לתנאיהם שלהם – לא מכח חובת תום הלב הקבועה בסעיף 14 לחוק, ולא מכוחה של נורמה משפטית אחרת. אך טבעי הוא, שדירות שונות בבית נהנות ממתקנים שונים, ומיתרונות שונים, ושוויין שונה, בהתאמה.
הנתבע אינו יכול לכפות על בעלי הדירות העליונות להסכים לשימוש שלו במעלית, ואין בעובדה שלהם יש מעלית, כדי ליצור הסכמה קונסטרוקטיבית מצידם לבנייתה של מעלית כזו לעצמו.
יתרה מכך, הנתבע ידע, בטרם רכש את הדירה, כי לא יוכל להשתמש במעלית הקיימת בבית, שכן בנו התגורר בשכירות באותה דירה שש שנים קודם לכן, והדבר נרשם במפורש בחוזה המכר שנחתם בין בעלת הדירה הקודמת לבינו, כך על פי עדותו (בעמוד 5 לפרוטוקול שורות 17-14).
משכך, התעקשותו לבנות לעצמו מעלית פרטית, רק משום שלשני בעלי הדירות בקומה העליונה יש מעלית - בטענה כי עובדה זו לבדה מקימה לו זכות כלשהי - תמוהה.

10. הביקורת שיש לנתבע על כך שהוצאות החשמל של המעלית מוצאות מן הקופה המשותפת, הינה ביקורת שיש להעלותה בפני הנציגות באסיפה הכללית של בעלי הדירות. במקרה הצורך, וככל שקיימת עילת תביעה נגד הנציגות, ניתן אף להגיש תביעה נגדה, אך אין לביקורת זו דבר עם המחלוקת שבפני.

11. הערה לפני סיום: הצעתו של הנתבע להכשיר מקומות חניה נוספים בבית, נדונה באסיפת בעלי הדירות, אך לא הבשילה לידי הסכמה, כך עולה בבירור מן העדויות שהובאו בפני. מכל מקום, גם הנתבע עצמו אינו טוען כי היתה בשלב כלשהו, הכמה לבניית פיר המעלית, בתנאי שיוכשרו החניות הנ"ל, ולדבריו שילבן בתוכנית משיקולי נוחות, כך ששאלת החניות אינה קשורה במישרין למחלוקת.

12. לאור האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה.
ניתן בזה צו מניעה קבוע, האוסר על הנתבע להתקין מעלית ברכוש המשותף בבית המשותף הידוע כחלקה 85 בגוש 11562, או לבנות פיר לשם התקנתה.
הנתבע ישא בהוצאות הגשת התביעה, בסך 553 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 2.6.08.
כן ישלם הנתבע, לכל אחד מהתובעים 3-1, שכר בטלה והוצאות אישיות בסך 750 ₪. הסכום ישולם בתוך 30 יום ממועד פסק הדין, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.

ניתן בלשכתי, בהיעדר הצדדים, בתאריך ג' טבת תשס"ט (30 דצמבר 2008)
המזכירות תשלח החלטתי לצדדים בדואר רשום.

עידית וינברגר
המפקחת על רישום מקרקעין

הערה: המידע המפורט לעיל הינו מידע כללי בנושא "התקנת מעלית ברכוש משותף" ואינו בא להחליף את הוראות החוק והתקנות הרלוונטיים. כמו כן, המידע אינו בא ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי בפני עו"ד. במקרה של אי התאמה עם הוראות החוק/תקנות האמור בחוק/תקנות הוא הקובע. מידע שימושי זה ניתן כשירות לתועלת גולשי האתר וזאת בכפוף לתנאי השימוש באתר.